Obtenir un prêt bancaire peut parfois s’apparenter à un parcours du combattant, surtout quand il s’agit de comprendre quels revenus sont pris en compte. Les banques, soucieuses de garantir la solvabilité de leurs emprunteurs, examinent attentivement les différentes sources de revenus. Salaire fixe, primes, allocations diverses, chaque euro compte dans l’évaluation de la capacité d’emprunt.
Au-delà du simple salaire mensuel, les établissements financiers considèrent aussi les revenus complémentaires. Les loyers perçus, les pensions alimentaires, voire les dividendes d’investissements peuvent jouer un rôle clé dans la décision finale. Tout est scruté pour évaluer au mieux la stabilité financière et la capacité de remboursement.
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Les revenus stables pris en compte pour un prêt immobilier
Les banques tiennent compte de plusieurs critères pour évaluer la stabilité des revenus lorsque vous sollicitez un prêt immobilier. Parmi les clés de cette évaluation, le salaire net occupe une place prépondérante. La régularité de ce revenu fixe est un indicateur fondamental de la capacité d’emprunt.
Ancienneté et stabilité d’emploi
L’ancienneté dans un poste est un autre facteur déterminant. Plus vous êtes en poste depuis longtemps, plus votre dossier gagne en solidité. La stabilité d’emploi, quant à elle, reflète la sécurité de votre situation professionnelle, un critère essentiel pour les établissements financiers.
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- Les retraites sont comptabilisées à 100% dans l’analyse des revenus.
- Les bénéfices issus d’activités non salariées sont aussi pris en compte.
- Les revenus des intermittents peuvent être intégrés à l’évaluation, bien qu’ils soient souvent soumis à des conditions spécifiques.
Les revenus stables constituent la pierre angulaire de l’évaluation des banques. Ils garantissent la capacité de l’emprunteur à honorer ses engagements financiers sur le long terme.
Le rôle des revenus locatifs dans l’obtention d’un prêt
Les revenus locatifs occupent une place significative dans l’évaluation de votre dossier par les banques. Ces revenus issus de la location de biens immobiliers peuvent être un atout non négligeable pour augmenter votre capacité d’emprunt.
Comptabilisation des recettes locatives
Les banques ne prennent généralement en compte que 70% des recettes locatives. Cette pondération vise à intégrer les risques et les charges associés à la gestion des biens loués, tels que les périodes de vacance locative ou les frais d’entretien.
Par exemple :
- Un bien générant 1 000 euros de loyers mensuels sera valorisé à hauteur de 700 euros dans le calcul de votre capacité d’emprunt.
Cette approche prudente permet aux banques de sécuriser leur risque et de s’assurer que les emprunteurs pourront faire face à leurs obligations financières même en cas de fluctuations de leurs revenus locatifs.
Impact sur le taux d’endettement
Les revenus locatifs viennent s’ajouter à vos autres sources de revenus et ont un impact direct sur votre taux d’endettement. En augmentant votre revenu global, ils peuvent améliorer votre profil emprunteur et vous permettre d’accéder à des conditions de crédit plus favorables.
Considérez que les banques calculent le taux d’endettement en divisant vos charges mensuelles par vos revenus mensuels. Un apport supplémentaire de recettes locatives peut donc réduire ce taux et augmenter votre capacité à obtenir un financement adéquat pour votre projet immobilier.
Les revenus variables et commissions : comment sont-ils évalués ?
Les revenus variables et les commissions sont souvent sujets à une évaluation spécifique par les banques. Contrairement aux revenus stables, ces sources de revenus sont considérées comme moins prévisibles et donc plus risquées.
Commissions et primes variables
Les commissions et primes variables font bien partie des revenus pris en compte, mais avec une pondération. Les banques examinent généralement la moyenne des commissions perçues sur les trois dernières années pour lisser les variations et obtenir une estimation plus fiable.
Pensions alimentaires et prestations compensatoires
Les pensions alimentaires et les prestations compensatoires peuvent être comptabilisées dans les revenus. Ces sommes régulières, souvent issues de décisions judiciaires, sont considérées comme des revenus stables dès lors qu’elles sont bien documentées.
Les pensions alimentaires, fréquemment versées pour les enfants, sont intégrées dans le calcul des revenus globaux. Toutefois, elles nécessitent des justificatifs probants pour être prises en compte.
- Justificatif de paiement régulier.
- Document officiel confirmant la décision judiciaire.
Allocations familiales
Les allocations familiales peuvent aussi être comptabilisées, mais leur impact sur le calcul de la capacité d’emprunt est souvent limité. Ces allocations sont souvent considérées comme des revenus d’appoint plutôt que des revenus principaux.
Par conséquent, leur pondération est généralement moins élevée que celle des salaires ou des revenus locatifs. Les banques évaluent ces revenus de manière stricte pour garantir la solidité financière des emprunteurs.
Les revenus non pris en compte pour un prêt immobilier
Les banques, dans leur évaluation de la capacité d’emprunt, excluent certains types de revenus, les considérant comme trop instables ou ponctuels. Voici une liste des revenus fréquemment non pris en compte :
Primes exceptionnelles
Les primes exceptionnelles, bien qu’elles puissent représenter des montants significatifs, sont souvent ignorées par les établissements bancaires. Elles sont perçues comme non récurrentes et ne reflètent pas la stabilité financière de l’emprunteur.
Heures supplémentaires
Les heures supplémentaires ne sont généralement pas comptabilisées dans le calcul des revenus. Leur caractère variable et dépendant des besoins ponctuels de l’entreprise rend leur inclusion peu fiable pour les banques.
Période d’essai
Durant la période d’essai, le salaire net de l’emprunteur n’est pas considéré. La précarité de cette situation, où l’emploi n’est pas encore confirmé, justifie cette exclusion. Les banques préfèrent attendre la fin de la période d’essai pour évaluer la stabilité professionnelle.
- Primes exceptionnelles : non récurrentes.
- Heures supplémentaires : variables.
- Période d’essai : emploi non confirmé.
Pour maximiser les chances d’obtenir un prêt immobilier, pensez à bien vous concentrer sur des sources de revenus stables et régulières, conformes aux critères des banques.